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不動産を購入される時は、コンビニやスーパーでジュースを購入されるように、レジで「ピッ」と終わるわけではありません。

購入までには、銀行のローン審査や重要事項説明、売主様への決済など、実に様々な出来事を経て購入することができます。今回はその「大まかな流れ」を下記に記載しました。


①御相談
　ご購入に関して地域や間取りの相談、不明点などを伺います。

②資金計画と住宅ローン事前審査
　月いくらの返済でのローン金額、購入に伴う費用がいくらなのか
　物件を探す前に資金計画することで、無理のないお家を探すことができます。

③物件選び
　ご希望と資金計画に沿った物件をご提案させて頂きます。

④現地ご案内
　ご希望の物件までご案内して、現地で実際に確認して頂きます。
　リフォームをご希望の場合は、その場で概算をお伝えすることも可能です。

⑤購入申し込み
　不動産購入申込書に条件などを記入します。

⑥重要事項説明
　当社が行った物件調査を基に書類を作成し、
　宅地建物取引士がお客様に説明致します。

⑦ご契約
　契約内容を確認し、契約締結をします。
　売主様に手付金をお支払い頂きます。

⑧住宅ローンなどの申込
　住宅ローンの御説明、火災保険の手続きなどをご提案します。

⑨住宅ローンの契約
　
⑩残金支払いと鍵の引き渡し

⑪ご入居（リフォームがあれば工事後）


これが一般的な「不動産購入」の流れとなります。

この流れには、売主様、買主様、不動産仲介会社、リフォーム会社、司法書士、銀行などなど登場人物が非常に多いのが特徴的ですね。

不動産会社に土地の売却の相談をすると、「このくらいの価格で売りましょうか。」
という目安の価格を教えてくれます。それが「査定価格」です。

査定価格は、どのようにして決まるのでしょうか。

不動産会社では、（公財）不動産流通近代化センターが作成した価格査定マニュアルに基づき、査定価格を算出します。
住宅地価格査定と戸建住宅価格査定、中古マンション価格査定の３種類のマニュアルがあり、
下記の３つの方式に基づき定められています。


■取引事例比較法■
同じような不動産の取引事例と比較して、価格の見当をつける方法です。
具体的には、過去に取引した同じような物件の販売価格をベースに、査定する不動産と比較して個々の条件を比べた後、価格水準の見当をつけます。
そこに、地域要因や個別的な要因も比較して価格補正を行うとともに、今の市場の動向も加味した価格に調整します。

比較する取引事例は、近隣地域で同じ生活圏にあり、類似点が多い物件が最適です。
一般的に、土地や中古マンションの査定に多く使われる方法で、住宅地価格査定マニュアルの算出方式です。

似た条件の取引事例や、比較するにふさわしい取引事例がない場合は、
次に説明するような「原価法」や「収益還元法」と呼ばれる方法を使います。

■原価法■
売却対象の不動産をもう一度造るとしたら、どれくらい費用がかかるのかを計算し、そこから、物件の経過年数によって価格を下方修正し（減価修正）査定価格を求める方法です。査定する不動産が、‘建物’または‘建物と土地’、‘新しい造成地域の土地’の場合によく使われる方法です。

■収益還元法■
その不動産がもし賃貸用物件であった場合を想定し、その際に得られるであろう収益を算出した価格から必要経費を差し引いた金額を、査定価格とする方法です。


査定価格とは、査定マニュアルという、第三者が定めた十分な根拠を以て算出されている、ということです。

「売却価格」とは、不動産会社が助言する一定の基準価格、つまり｢査定価格｣をもとに、
売主、買主が十分に話し合い、合意に至った価格のことを指します。

不動産は売主の大切な財産ですので、ご本人が納得した価格で売却できるのがベストでしょう。
しかし、必ずしも思い通りの金額で売却できるとは限りません。
購入側は、できるだけ安く買いたいと考えるのが自然でしょうし、不動産にも相場がありますから、
あまりに高値をつけすぎたがために、「売れ残り物件」として、ますます売却が成立しにくくなる可能性もあります。


どのようにして「売却価格」を決めればよいのでしょう。

「価格は不動産会社が決めるのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、
不動産会社が提示する価格は「査定価格」という、あくまで価格決定の参考となる価格です。

まずは、売主である自分が“売却希望額”を決める必要があります。

“売却希望額”を決める際には、売却したい不動産の相場を必ず調べましょう。
不動産会社に査定依頼を行い、先に「査定価格」を出してもらっても結構ですが、
予め自分でおおよその見当をつけておくのもよいでしょう。
インターネットやチラシなどで、近隣不動産の売り出し価格を調べ、自分の不動産と比較し、
おおよその感覚をつかみます。
その上で、売却したい“最高価格”と、売却しても良いと思える“最低価格”を決めておきましょう。

“最高価格”はおおよその相場感に、自身の希望を含めた金額で結構ですが、
“最低価格”はローン残高や売却にかかる諸費用など、予め自分で経費を計算し、
今後の生活プランを考えた、現実的な金額を算出するようにしましょう。

こうして自ら算出した“最高価格”“最低価格”を、不動産会社が算出した「査定価格」に照らし合わせて判断し、
売却できると考えられる｢売却希望価格｣に調整を行います。
最終的には、売主が納得した価格が、不動産の「売り出し価格」として市場へ公開されます。

より早く売却したい場合には、「査定価格」と“最低価格”の間で｢売り出し価格｣を決めると
買い手がつきやすいと言われますし、少しくらいなら時間をかけてもよいので、
出来るだけ高く売却したいと考える場合には、「査定価格」より高めに売り出してもよいでしょう。

ところで、混同される方が意外に多いのですが、「売り出し価格」は、そのままでは「売却価格」にはなりません。
市場に出された「売り出し価格」には、買主の希望が反映されます。
買主が合意をすると、「売り出し価格」はそのまま「売却価格」になりますし、
合意しない場合は、売主と買主間で十分に話し合い、お互いが納得のいく価格が、「売却価格」となるのです。

つまり冒頭にも述べたように、
「査定価格」を基準に、売主、買主が折衝した価格が「売却価格」として成立する
ということです。